对话全国人大代表朱征夫：房地产行业处于下行期，是取消商品房预售制度的好时机
每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺在2024年全国两会召开前夕，一份《关于取消商品房预售制度的建议》引起行业内外热议。上世纪50年代出现在香港的商品房预售制度，在内地已推行30个年头。商品房预售制度之下，开发商通过“卖期房”“卖楼花”解决了建设资金不足的问题，企业规模快速扩张，人们的居住水平也得到有力提升。然而，商品房预售制度施行至今，负面效应也日益凸显。尤其自2021年以来，多家大型房企发生债务危机，导致各地不少房地产项目停工，“保交楼”成为关健词。当房地产行业由“黄金时代”步入“黑铁时代”，由高速增长期进入存量时代，市场对于取消商品房预售制度的呼声越来越高。3月1日，该份建议的提出者，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示：“企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约。”全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫 图片来源：受访者提供楼市处于下行期，是取消预售制度的好时机NBD：您什么时候开始准备这份建议的？为此做了哪些调研工作？在调研过程中有哪些感受？朱征夫：在我的日常工作当中，需要与房地产领域上下游单位打交道。加上我担任广东省破产管理人协会会长的过程中，了解到比较多的房地产企业重整、清算事务，购房者的法律诉讼，以及地方政府常常反映在“保交楼”工作方面面临的压力。这些都让我深深感觉到，商品房预售制度虽然在历史发展过程中，为了积累社会资金发展房地产、改善城市建设起到了积极作用，但是到了房地产步入存量竞争阶段后，预售制度的弊端便慢慢暴露出来，特别是房地产市场处于下行期，此项制度将购房者置于巨大的风险当中。买房子就像是开盲盒，不知道将来收到的是怎样的产品。诚然，房地产开发商的实力不一样，优秀的企业交付信守承诺，但对于很多没有经验的购房者来说，还是很容易承受很大的风险。因此，我在调研过程中发现，不应该再让商品房预售制度继续推行下去了。而且，当前经济面临下行压力，房地产开发商面临的困难还未解决，应该是取消预售制度比较好的时机。若是在房地产高速发展时期，取消预售制度恐怕面临的实际阻力会非常大。NBD：在往届履职过程中，您曾提出过废除劳教制度等一系列非常重要的建议。此次在与购房者、开发企业的交流过程中，您遇到了哪些故事？有什么感触？朱征夫：我遇到一些购房者，他们花费毕生积蓄买了房，结果没有如愿交楼。当初在售楼处看房所宣传的高品质外墙、电梯等等配置，实际上在交楼的时候货不对板，遇到各种各样的糟心事。经过一系列调研，我最大的感触是：如果当初他们买的是现房，就不会存在这样的问题，不必要承受这样的风险。NBD：目前，海南和雄安新区等部分地区正在试点取消了商品房预售制度，实行现房销售。有观点认为“取消商品房预售制度不宜‘一刀切’”，对此您怎么看待？朱征夫：可以不用“一刀切”式地取消商品房预售制度，但也要适度地推进，特别是地方政府对于预售资金监管不能做到位，那么不如取消预售制度，实行现房销售。商品房预售制度，让购房者承受巨大的单方面风险NBD：您认为商品房预售制度存在哪些弊端？朱征夫：商品房预售制度的弊端，主要体现在以下五个方面：1、购房者承受了巨大的单方面风险。商品房预售买卖双方风险存在严重的不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。2、预售资金监管形同虚设。根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金，监管账户形同虚设。3、助长房企高杠杆高风险开发模式。我国内地商品房预售制度的规定相较于香港而言相当宽松，很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高风险和严重后果。4、增加政府管理成本。商品房预售制度的平稳运行需要各政府部门对预售的整个过程建立完善的预售监管机制，并且要求相关部门在各个实施阶段都严格履行相应规定。相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加政府管理成本。5、房地产的资金风险最终会转嫁给金融系统，引发系统性金融风险。商品房预售中，由于涉及的购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话，可能导致系统性金融风险。取消商品房预售制度，可降低系统性金融风险NBD：您认为取消商品房预售制度有哪些好处？朱征夫：取消商品房预售制度的好处，主要体现在以下四个方面：1、有力保护购房业主的合法权益。取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾的重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险。而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足了普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。2、催生优质房地产开发企业。预售制度取消迫使小开发商进行重组整合、充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低，资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争主力。3、减轻政府监管压力。在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，商品房预售制度下的烂尾等情形几乎不会发生，能够有效减轻地方政府的压力，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。4、降低系统性金融风险。对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。
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