降价催生热度，广州楼市“小阳春”可期？
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道春节前，广州楼市推出了重磅新政。今年1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。这一政策在春节之后开始显效，广州楼市热度有所回升。广州中原研究发展部数据显示，今年春节后一周（2月19日-25日），广州全市二手房网签量达1489宗，环比大幅上升411.68%，11个行政区二手成交量全线增加，网签宗数翻了3-5倍不等。根据广州市房地产中介协会统计，春节后第2周（2月26日-3月3日），广州二手房回升明显，各行政区二手住宅网签量为2086套，连续三周上升，且该数据为今年以来第三高的周数据。需要注意的是，广州楼市此番成交量活跃，主要还是在于大量项目降价所促成。在业界人士看来，广州楼市承压的迹象仍然十分明显，对于“小阳春”的期盼，各方也保持审慎态度。成交略回暖去年以来，虽然广州多次针对楼市出台新政策，但是市场的表现比较平淡。据中指研究院统计数据，2023年，广州全市商品住宅新批63765套，新批面积708万平方米，同比下降28%；成交方面，广州全年共成交商品住宅75328套，成交面积825万平方米，同比上涨4%。虽然同比略有上涨，但是还处在低位。今年1月，为了进一步激发楼市的发展潜力，广州再度优化限购限贷政策。其中，120平方米以上的住房不再纳入限购范围；除此以外，广州此次新政还支持“租一买一”及“卖一买一”，居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售，购买住房时将相应核减名下住房套数。政策的口子一开，金融机构也有所行动。近期，南方+报道称，广州有部分银行已落实在广州如果已有两套房，两套全部放租或者放售备案，可首付三成并按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。这是在广州“127新政”上所做的微调，也即在贷款上政策上给予一定的支持。春节之后，市场也给出了相应的反馈。合富大数据显示，节后两周，广州一手住宅网签数据相比春节前（1月1日-2月4日）已经有明显的回升；人气方面，作为先行指标的楼盘客户来访量，节后两周来访量更是超过了去年11-12月的周度平均水平，其中天河区人气回升最为明显。一位天河区的楼盘销售指出，“春节后这段时间楼盘来访量高了，我们每天要接待很多组客户，比春节前好很多。”广州房地产中介协会认为，央行宣布5年期以上LPR下调25个基点，切实降低购房成本，提振住房消费意愿，强化广州“1·27 新政”的刺激效果，推动市场“小阳春”行情。春节后涉及本轮限购政策优化的部分区域市场活跃度已出现明显回升态势，在探亲、出游的客户陆续返穗后，各项利好的效果将进一步显现，预计3月成交量有望明显回升。中指研究院华南分院研究主管陈雪强对21世纪经济报道记者分析认为，今年3月以来，随着多个纯新楼盘的集中亮相、开盘，吸引了不少客户到访与成交，市场热度持续回升，看房的人也明显增多，但市场分化也十分明显。今年3月，纯新开盘及加推的项目更多集中于中心区域，这样也造成了中心区域热度上升，而外围区域依然平淡。一位广州房企的人士也对21世纪经济报道记者表示，“今年春节后的市场要比春节前好很多。但是春节前的基数特别低，而且最近一些楼盘开高一点压力就很大，市场其实还没有恢复到很好。”降价换流量事实上，广州楼市近期的热度有赖于“降价”。上述广州房企的人士续称，“广州近期很多新盘也好，二手房也好，成交的都是价格特别低的。如果不是价格特别低，根本没人会去看，所以我觉得是以降价换流量，是比较低质量的回暖。”广州楼市彻底进入买方市场，潜在购房者对价格的变动十分敏感。一个可供对比的例子是，于近期入市的华润新盘天河润府，地处天河和黄埔交界，其首开价格在5万/平方米左右，但周边的二手房价格已经“卷”到4万/平方米左右，而且这一楼盘周边的新盘珠江花城价格也比天河润府要更低一点。天河润府的价格显然没有优势，最终去化也十分一般。一位曾有意购买这一楼盘的人士表示，“我去看过这个楼盘，当时去的时候人特别多的。但是我还是看价格，如果开高了我就不会买，因为这个楼盘的位置对我来说并不是很好。”一手房“卷”出了花，二手房更是如此。一位近期有打算再在广州购入一套住房的人士也对21世纪经济报道记者表示，“我在看天河牛奶厂的房子，去年就在看了。天宸原著去年5月成交价还有8万多，现在都降到了6万了，我觉得不着急。”事实上，广州多数的二手房成交价都回落很明显。位于番禺的锦绣香江山水华府，也是番禺成交量较为活跃的小区，其最高价格一度上探至5万/平方米，而现在的成交价则在回落至4万/平方米左右。陈雪强指出，从目前的市场行情来看，3月份小阳春行情还是可以期待的，尤其多个纯新楼盘的集中亮相及入市，将带动市场成交的回升。同时，在纯新盘的竞争压力下，周边楼盘也将有更多的营销动作加快项目去化，从而进一步带动市场成交。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则分析称，市场最大的特征是，以消化低价房源为主。从目前市场交易来看，积蓄的刚需释放是主要动力。从广深来看，新市民、年轻人的刚需基础很扎实，随着价格下探到了购买力水平，驱动了这一轮回升。等积累的刚需、刚改（非买不可）释放完，交易量就下滑了。
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